如果猪肉价格上涨30%
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新锦海
2018-08-22 09:35

(原标题:干预房租暴涨,可以有点手段)

一二线城市房租上涨,是当下热议的民生话题。

一个有趣的情况是,在房租涨价的同时,猪肉早已涨价。在我国的CPI统计中,房租占比为1.6%,相比之下,猪肉在CPI中的权重要大得多,权重为3.03%。如果猪肉价格上涨30%,几乎能影响到CPI一个点。但是,网络上几乎没有关于猪肉涨价的抱怨。

当下中国,互联网上各个群体的声音大小是不一样的。对于发声能力更大的城市白领来说,基于他们的恩格尔系数,食品在他们的开支中占比不大,但房租却占比很大,所以房租涨价引发的他们的痛感远远大于猪肉,所以,网上的反映也更强烈。

房租上涨的原因很多。比如,中介在签下房源之后,会投资进行标准化得翻新、装修,还提供了清洁服务,这些因素促使了房租上涨。但本质上,房租上涨,是一个供给问题。大范围整治群租房、拆隔断、清理违法建筑,减少了租赁房源,对供给造成不小的压力。这就意味着,租金肯定会涨起来。

在这个过程中,中介的一些做法也被认为推高了房租。

中介的收费与房租有关,而且,现在中介不仅仅是信息中介,而是预先从房东手里买断了房源的租赁权,然后再向租房者收取房租,所以,中介在主观上当然希望价格高一些。不过,实际上,中介对房租的控制能力可能没有想象的大。

与炒房不同,炒房客买房,相当于增加了需求,屯房相当于减少供给,相比房价快速上涨,几年内翻番,资金的利息成本几乎可以忽略不计。但租房不同,空置成本很高,不能接受长空置。一套7000租金的房子,要付给房东6000元,空置两个月一年的利润就没有了。

或许有人会说租房是刚需,不管多高的价格都会有人租。实际上,所有的需求都是有弹性的,那怕是救命治病,同样如此。房租高,租房者会选择住得更远,或更差,还会选择离开大城市,需求就会下降,就会形成空置,对中介造成巨大的成本压力。长期来看,供求价格机制决定的市场价格,行政力量都很难改变,更何况资本。

所以,如果中介预先买断房源的模式可行,即便提升了价格,也没有形成空置,市场全部出清,供需平衡。某种程度上,这就意味着,是当下的房租上涨现象,是市场通过中介实现自身趋势,中介是市场的工具。

中介有信息优势,有数据研判,当他们通过社会新闻、市场数据,预判供小于求,房租上涨的趋势,就会敢于高价抢房。所以,中介更快的把趋势呈现出来,甚至在这个过程中加大趋势,但是,其本身不是趋势的根本原因。

当然,也应该看到,一方面中介是市场的工具,但同时,这个工具也是有主观能动性的,在涨价中也并非毫无作为。中介作为市场信息的掌握者,的确能够利用信息不透明,在房东与租客之间,扭曲信息、制造恐慌。此外,中介也会采取各种措施,控制房源,造成局部地区房价上升,并通过传播把预期扩散出去。而且,中介平台还可通过价格联盟,一致行动,提高价格。

所以,政府适当的干预是合理的。

在所有干预市场的措施中,直接的价格管制是最糟糕的措施。实际上,在房屋租赁市场,价格管制也很难起作用。因为这里面有无数分散的房东。比如房东在成交的时候,告诉租房者,要额外给一笔签字费。对于这个行为,租房平台,完全可以不负任何责任。

政府的干预,最根本的,当然是从大处着手,加大租赁房的供给。但远水解不了近渴,短期来看,干预也是必要的。但需从维护市场秩序的角度,去保持市场合理的价格。比如,对中介价格联盟的禁止与惩罚,而不是不准企业自行定价。此外,要制定措施,保持待出租房子的流动性。比如,规定房东可在多家中介挂出房源,独占合同不受法律保护;中介投入的装修,不能作为独占房源的理由,当房东通过其他方式或者中介出租房子之后,可以按照预先商定的价格付给装修款。

总之,只要保持房源的正常流动性,房租的价格就是基于市场供给的真实价格。

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