尤其是十九大以后
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新锦海
2018-06-03 21:28

  2018年5月30日,水滴创始人兼CEO冯玉光作为演讲嘉宾受邀在中国租房新力量高峰论坛上做了题为“改朝换代中的长租公寓”的演讲。过去,冯玉光也曾多次对长租公寓行业做过剖析和预测。如2016年7月撰写的“长租公寓为什么不盈利”被多家科技媒体转载;对2017年公寓八个发展趋势的预测,其中有七个已被验证。2017年底,冯玉光又对2018年的长租公寓做出8大预测:

    1、三年后公寓行业将没有“腰部”

    2、长租公寓会有四种产品形态 

    3、分散式品牌公寓模式将受质疑;

    4、开发商长租公寓学费超1万元/套

    5、真正的REITs产品或将落地

    6、租金抵扣个税并非南柯一梦

    7、公寓的融资和并购异常活跃

    8、公寓新的垂直细分业态“长租公寓服务商”将诞生

    现在看来,有些预测已经兑现。就在上个月,长租公寓又迎来了重磅利好政策,即两部联合印发的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“租赁新政”),在租赁新政崛起的背景下,让我们来听听冯玉光先生的见解。

    为方便您参考阅读,全文主要内容大纲如下:

    1、回望:长租公寓行业正在改朝换代,过去的实践已不具参考价值

    2、新政:为什么会有租赁新政?新政会带来哪些变化?(将超98房改对房地产市场的影响)

    3、预测:三年后的租客形态、公寓产品形态、运营商形态、开发商形态和服务商形态

    4、水滴:我们的定位和优势

    在过去战略咨询和培训中,我经常被问到以下问题:长租公寓赚钱吗?怎么才能盈利?我们为什么要做长租公寓?

    这些问题来源于长租公寓过去五年轰轰烈烈地生、苟延馋喘地活、辗转反侧地死,以及高估值、低盈利的困惑,进入门槛低、扩张门槛高的彷徨,以及只规模不经济的质疑。但是,过去的都已经过去,过去的案例和实践并不能预测未来。因为,这个行业所处的大环境已经发生了改变,长租公寓行业正处在改朝换代的关键时期。

    长租公寓已然“黄袍加身”
 


 

    关于“黄袍加身”的典故相信很多人都略有耳闻,说的是宋太祖赵匡胤被手下将士披上黄袍拥立为天子,继而开启了一个全新的朝代——宋朝。因此,“黄袍加身”也有了改朝换代的引申意义。那么,长租公寓行业跟“黄袍加身”又有什么关联呢?

    其实,从唐朝灭亡到赵匡胤的宋朝成功“上市”,并吃掉各路割据政权之前,中间大约有七八十年的乱世,史称五代十国。期间藩镇割据、战乱不止,而黄袍加身则是其中一个关键的转折点。960年,后周赵匡胤发动陈桥兵变,黄袍加身,篡后周建立北宋,五代结束。北宋建立后,又先后统一了尚存的荆南、武平、后蜀、南汉、南唐、吴越、北汉等政权,基本实现了全国的统一。

    反观长租公寓行业,近几年各路品牌公寓、二房东等龙蛇混杂的状态,包括从2013年起的公寓创业热潮,都是地方势力的小打小闹,与五代十国的混战时期其实很相似。包括行业初期,由于租房中介卷款出逃、群租房安全事故频发等,政府对违规公寓和群租房的整改也是一波接一波,但往往整改没多久便春风吹又生。就像五代十国割据势力战乱不断,今天这个节度使造反,明天那个文官劝进,新的政权和势力此起彼伏,你方唱罢我登场。五代十国还有一个特点就是皇帝都是高危职业,立得快,倒下去更快。这与行业初期二房东通过拿房迅速扩张,以及近两年长租公寓阵亡名单不断加长的现象也颇为雷同。

    到近两年,一系列鼓励扶持住房租赁市场发展的政策相继发布。尤其是十九大以后,确立了“‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”租赁住房在住房体系中的分量日益凸显。而在政策利好,市场前景的推动下,尤其是“租赁新政”的发布,刺激着开发商、国资国企乃至各路资本加速布局长租公寓市场。至此,整个行业的政策、玩家以及消费者都已发生了巨大的改变。

    从十九大召开到租赁新政发布可以说就是长租公寓“黄袍加身”的关键转折点。由此可以预见,未来三年,房地产格局将会发生深刻改变,长租公寓行业改朝换代的关键时期业已来临。

    新政的影响:将超98房改对房地产市场的影响
 

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