系由钜派投资集团和新华社、陆家嘴金融城发展局等机构合作主办
房产
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新锦海
2018-05-15 21:13

  “中长期看,我觉得房地产市场发展前景还是广阔的,潜力还是很大的。”5月8日,在钜派投资集团联合主办的第七期“陆家嘴资本夜话”活动上,如是金融研究院,经济学家管清友博士对中国房地产市场做出如上评价。

  管清友认为,中国房地产市场已经整体上从黄金时代步入到了白银时代,但不可能发生日本式的房地产崩盘。

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  金融研究院,经济学家管清友博士

  尽管中国房地产存量确实已经很大了,人均居住面积40.8平米,达到了发达国家的水平,但中国人达到发达国家的水平,就满足了吗?没有,中国人天然就喜欢住大房子,喜欢买田置地。同时,还有一个值得注意的问题,就是有一个梯度的住房改善需求:县城的想到市里,市里想到省城,省城想到北上广深。房价的过快上涨反映了社会阶层的分化,反映了收入差距和财富差距。

  Part 1 小周期:微调的开始

  5月8日,由钜派投资集团、陆家嘴金融城发展局、中国金融信息,等机构联合主办的“陆家嘴资本夜话”第七期活动在中国金融信息,举行。知名经济学家、如是金融研究院,经济学家管清友博士做主题分享。主题分享前,上海股权投资协会秘书长苏晓悦女士、中国金融信息,总裁助理潘恒宁先生分别致辞。

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  上海股权投资协会秘书长苏晓悦女士

  管清友博士分享的主题是:“微调的开始:2018会是拉长的2014吗?”主题分享分两个部分,一是现在的小周期:微调的开始;二是未来的大周期:核心的时代。

  过去十年,我们经济周期变动挺大。特别是最近五年,很多人讲经济周期消失了,但金融周期又非常明显。

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  2012年以来,我们经历了哪些周期?上图显示了我们过去五年经历的情况:2013年的货币市场非常好;2014年债券市场是不小不大的牛市,中小板、创业板表现不错。同时,2014年下半年到2015年上半年,多少牛人折戟沉沙;2015年股灾以后,就进入了房地产上涨,债券牛市; 2016年经历了一轮商品牛市;2017年整个经济是超预期的,又是几家欢喜几家忧,规模以上企业表现很好,规模以下企业受到的冲击很大,对于金融行业来说,无论是做一级的还是做二级的,无论在银行还是在非银行金融机构,2017年也是一个刻骨铭心的一年,我们的好日子到头了,金融上行的周期结束了。

  具体来看,我们最近五年对经济的判断或者总结,经历了三个阶段:一个是十八大刚刚召开以后,提出了三期叠加的判断。什么叫三期叠加?增长速度换档期,结构调整阵痛期和前期政策消化期。

  为什么这么提呢?主要是对4万亿刺激方案的反思,因此提出“前期政策消化期”,后来又提出“新常态”的判断,2015年,经济工作会议提出供给侧结构性改革。按照权威人士的说法,这三个提法分别解决了怎么看,怎么干和具体的实施路径的问题。

  总的来看,这几年我们的经济周期还是延续了三年一轮回的规律。这里面有政策因素,有结构性因素,也有周期性因素。这些周期很大程度上跟宏观管理政策的变化,特别是和财政政策和货币政策的变化有关系。从刺激到反弹需要的时间,有两三个季度的,有五六个季度的,而且反映的时间越来越长,刺激政策起到的作用周期越来越长。经济主体对于政策的反应我们称之为钝化了。虽然周期弱化了,钝化了,但还是有周期性的。

  Part 2 房地产:2016、2017三四线城市大丰收

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  “陆家嘴资本夜话”活动现场

  房地产方面,紧缩仍在延续,且没有松动的迹象。房住不炒,要推出长效机制,还是挺困难的。无论是土地的招拍挂还是房产税,都面临着很多实际的困难。比如说北京,各种类型的房产太多了,如房产房、央产房、军改房、二线房等等,反正各种房,非常非常多的产权。很简单嘛,是按市价评估还是怎么着呢?让一个住在二环以内的退休职工按照市价交房产税,怎么交?交不起啊。你说从第一套征还是第二套征还是第三套征呢?技术上很难的。所以地产政策仍然处在紧缩周期里头,而且有点走形。

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